房价回暖初现端倪，地产投资低位徘徊：揭秘地产行业新图景
核心观点
销售同比大幅改善，二手依旧好于新房。2024年1-10月，商品房销售额同比-20.9%，降幅较1-9月收窄了1.8个百分点；10月单月同比-1.0%，降幅较9月大幅收窄了15.3个百分点。9月末出台的一系列需求端利好政策效果较为明显。2024年1-10月，百强房企全口径销售额累计同比-35%，10月单月同比+5%，为自2023年6月以来首次转正，Top20房企中有六成10月单月同比为正。2024年1-10月，30城新建商品房成交面积累计同比-29%，10月单月同比-5%；18城二手住宅成交套数累计同比+1%，10月单月同比+28%；30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的67%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的150%，均较前几个月明显提升。
房价初现修复迹象，需求端政策效果显现。2024年1-10月，商品房销售均价同比-6.1%，降幅较1-9月收窄了0.7个百分点。2024年10月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均出现修复迹象，且二手修复情况好于新房，其中一线城市二手住宅销售价格环比为13个月来首次转正。我们始终强调，“房价止跌”是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。观察历史四轮政策后全国冰山指数表现，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象，一线城市率先出现企稳，我们推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。开发投资降幅重新扩大，房企拿地意愿依旧不足。2024年1-10月，房地产开发投资额同比-10.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月同比-12.3%，降幅较9月扩大了3.0个百分点。拆解开发投资额用途，施工投资项仍占主导但拖累逐渐收窄，而土地购置项对开发投资额的拖累边际加深。2024年1-10月，百强房企权益拿地额累计同比-39%，10月单月同比-42%；300城住宅用地成交建面同比-26%，10月单月同比-24%，单月成交溢价率1.7%仍处于低位；国有土地使用权出让收入同比-23%，10月单月同比-11%。房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻。2024年1-10月，房企到位资金同比-19.2%，降幅较1-9月收窄了0.8个百分点；10月单月同比-10.8%，降幅较9月收窄了7.7个百分点。拆解房企资金来源，2024年1-10月，定金及预收款同比-27.7%，个人按揭贷款同比-32.8%，降幅均持续收窄。房企非银融资也持续改善，2024年1-10月，房企非银融资同比-29%，降幅较1-9月收窄了1.5个百分点，10月单月同比+1%。
开竣工单月波动较大，但趋势明确。新开工降幅扩大，规模仍在低位。2024年1-10月，新开工面积同比-22.6%，降幅较1-9月扩大了0.4个百分点；10月单月同比-26.7%，降幅较9月扩大了6.8个百分点，单月新开工仅为2019年同期的26%。竣工降幅收窄，但下行趋势明确。2024年1-10月，竣工面积同比-23.9%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点；10月单月同比-20.1%，降幅较9月收窄了11.3个百分点，单月竣工为2019年同期的69%。
投资建议：随着9月末需求端政策效果显现，销售量价指标均边际改善，但开发投资尚未好转。一方面，在房价整体止跌之前（个别城市止跌是不够的），很难给出房企的合理估值，因此从价值角度建议对房地产市场特别是房价保持关注。另一方面，在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台，板块
仍然有周期性的博弈机会。后续地产板块的行情演绎将取决于楼市量价修复的持续性以及存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。
风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
