“土拍回暖显信心，基本面热度持续升温：房地产行业研究周报解析”
行业追踪（2024.12.1-2024.12.7）
11月基本面热度维持，二手增长动能更强
根据克而瑞监测数据，1）新房方面，11月，重点30城单月成交面积环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。一线中深圳增势显著，二三线城市累计同比降幅显著高于一线。2）二手房方面，11月，18个重点城市二手房成交面积环比增长16%，同比增长33%。一系列政策刺激下，11月二手房市场维持高热，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，深圳同比倍增。
推盘去化率同环比改善，库存量下滑
去化率角度看，11月房企推盘积极性与10月持平，推盘量延续高位，26个重点城市11月首开和加推共计249次，环比微增3%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市11月平均开盘去化率为37%，同环比涨幅分别为3pcts和7pcts；和三季度相比增幅为12pcts，延续弱复苏走势。库存角度看，11月，供应放量而成交微降，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.46增至0.61，30城库存面积为22684万平方米，环比下降2.6%，同比下降6.0%。25城消化周期环比有所缩短，深圳、南京、合肥、郑州等因短期成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。
核心城市土拍回暖，溢价拿地、信心修复
截止11月28日，11月300城土地供应3.2亿平方米，环比上升150%，成交1.4亿平方米，环比上升24%。土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，创下年内新高。11月，30家企业单月投资金额为900亿元，同环比分别增长107%和181%，创24年以来新高。11月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地案例。拿地金额超过100亿的均为今年拿地规模较多的央国企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。
12月新房、二手房同比增速改善
新房市场本周成交404万平，月度同比+28.49%，相较上月改善19.95pct；累计库存11753万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交311万平，月度同比+71.16%，相较上月改善53.65pct。11月25日-12月1日，土地市场本周成交建面4922万平，滚动12周同比1.73%；成交总额1403亿元，滚动12周同比4.52%；全国平均溢价率6.41%，滚动12周同比+1.06pct。
本周申万房地产指数+3.28%，较上周提升0.21pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数1.84pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.56%，较上周提升0.77pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数0.72pct；克而瑞内房股领先指数为1.38%，较上周下跌1.22pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
