2025地产周报：投资销售压力持续，中期房贷利率有望再降！
周度观点：预计2025年地产投资、销售同比降7.5%和6.5%。本周重点50城新房成交环比降13.2%，12月（截至6日）日均成交环比增长2.4%，同比增长10.4%。展望2025年，一方面二手房仍将分流刚需，另一方面拿地/新开工下降导致高品质住宅供给不足，预计2025年
商品房销售同比降6.5%；投资复苏滞后于销售，预计复苏链条将按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资修复节奏”，2025年拿地、开工仍将承压，预计2025年全国投资同比下滑7.5%。
中期实际房贷利率仍有下降空间，公积金利率亦存下调必要。近期个别城市上调房贷利率，我们认为一方面来自银行端息差压力，另外过低商业房贷利率导致与公积金利率利差缩小甚至“倒挂”。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，仍明显高于2010Q4（0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%），中期实际房贷利率仍有下降空间，同时当前公积金贷款利率仍维持在2.85%，相比商贷优势愈发不明显，亦存下调必要。
从“历史包袱轻”与“库存结构”两维度选股，关注《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》。我们此前持续建议投资者更多关注中线布局，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。采用2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比、减值释放程度、资金充足度、投资兑现度等多维指标，综合对比各家房企历史包袱与库
存优化程度，建议关注近期专题报告《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》。
维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：发改委支持符合条件冰雪经济领域基础设施REITs发行上市。
市场运行监测：1）二手房成交环比回升，后市有待观察。本周（11.30-12.6）50城新房成交3.1万套，环比降13.2%；20城二手房成交3万套，环比升30.8%。12月（截至6日）重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升2.4%；重点20城二手房日均成交同比升96.2%，环比升44.7%。2）库存环比下降，去化周期17.6个月。16城取证库存9602万平，环比降0.9%，去化周期17.6个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面7981万平、成交建面4921.9万平，环比降26.6%、升19.2%；成交溢价率6.4%，环比升4.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.4%、25.5%、71.2%，环比分别升2.3pct、降3.1pct、升0.7pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行130亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨3.28%，跑赢沪深300（1.44%）；当前地产板块PE（TTM）43.08倍，估值处于近五年99.26%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
