2024年10月房地产投资策略揭秘：基本面依旧严峻，中报总结后博弈机遇待揭晓
核心观点
行业：量价承压，复苏趋缓。1）销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位：8月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较7月收窄了2.8个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低的水平。
2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。
中报总结：板块首次出现亏损。2024上半年，地产板块共103家公司取得营业总收入8117亿元，同比下降22%；取得归母净利润-114亿元，同比下降128%，板块首次出现亏损。板块出现亏损的主要原因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024上半年地产板块整体毛利率25.9%，较2023年同期持平；整体计提资产减值损失93亿元，同比增长175%。
板块：本月跑赢沪深300指数11.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨9.6%，跑赢沪深300指数11.8个百分点，在31个行业中排1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为19.4倍，比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高95.3%。
投资策略：8月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。10月建议关注中国海外宏洋集团、华润置地。
风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。
