楼市降温加剧！第33周成交环比下滑，上海土拍新规“双高双竞”引关注
本周新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。
核心观点
新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，不过一线城市仍然具备一定韧性，新房成交同比持续正增长。我们跟踪的40个城市新房成交面积为176.7万平，环比下降6.2%，同比下降23.5%，同比降幅较上周扩大18.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为55.1、80.8、40.8万平，环比增速分别为-14.3%-2.7%、-0.4%，同比增速分别为6.4%、-36.7%、-28.7%，其中一线城市同比增速持续为正，同比增速下降了44.0个百分点，二、三四线城市同比降幅分别扩大了12.6、1.4个百分点。
二手房成交面积同环比降幅均扩大，一线城市同比仍保持正增长。18个城市成交面积为150.9万平，环比下降2.8%，同比下降7.1%，同比降幅较上周扩大了4.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-12.0%、4.0%、0.3%，同比增速分别为37.2%、-20.3%、-33.8%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了3.3个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大1.911.5个百分点。
新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9706万平环比增速为0.1%，同比增速为-3.3%；去化周期为17.4个月，环比上升0.3个月，同比上升2.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、15.0、61.5个月，其中一线城市环比下降0.1个月，二、三四线城市环比分别上升0.6、2.7个月，一、二、三四线城市分别上升2.5、1.2、22.1个月。
土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建面为762.9万平，环比下降46.3%，同比下跌69.0%；成交土地总价为209.0亿元，环比下跌27.5%，同比下跌54.3%；楼面均价为2740元/平，环比上升35.0%，同比上升47.4%；土地溢价率为2.9%，环比上升1.2个百分点同比下跌0.8个百分点。
房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为92.6亿元，环比下降54.4%同比下降51.8%（前值：+60.0%）。总偿还量为106.7亿元，环比下降6.6%，同比下降32.9%（前值：-29.1%）；净融资额为-14.1亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.91%，较上周下降7.2pct，房地产行业相对收益为-4.3%，较上周下降9.2pct。房地产板块PE为13.58X，较上周下降0.55X。北上资金对银行、医药生物、非银金融等加仓金额较大，分别为31.13、12.53、9.48亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.65%），净买入-8.32亿元（上周净买入5.26亿元）。
政策
需求端政策，以购房补贴、“以旧换新”、放宽购房资格认定为主。1）安徽阜阳鼓励房企采取买房送家电、送装修、送车位、送旅游券、送购物券及特价房等措施开展营销。2）无锡市宣布扩大“以旧换新”范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。3）成都缩小购房核查范围，在本市范围内新购房，仅核查购房人在拟购房所在区县范围内住房情况，无房的认定为首套房。
收储政策方面，河南省商丘市于8月14日发布收购房源的标准，参与征集的商品房需具备交付条件，且单套房源建面原则上不超过120平。值得注意的是，商丘市将存量商品房作为配售型保障房，而此前大多数地区将收储房用作配租型保障房。
此外，本周，上海再次对土拍规则作了优化。8月15日，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标具体而言，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标。上海土拍规则的调整符合中央“顺应人民群众对优质住房的新期待”，此外，新规还明确不规定项目售价的指导价，我们预计未来上海高品质楼盘的价格将会上涨，各项目之间因为品质不同售价差异也会进一步扩大
投资建议
我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。另一方面，重点关注“去库存”政策实际落地情况，尤其是各地地方政府收购存量商品房用作保障房的相关细则的进展情况与政策效果。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
