政策利好频出，地产行业周报揭秘：市场信心回暖，本轮行情前景可期！
核心摘要
周度观点：本周地产板块大涨20%，重点个股涨超30%，往后看本轮行情或可更乐观一点：1）政治局会议明确“止跌回稳”、“调整住房限购政策”，意味楼市未稳政策不止，一线城市放松等政策催化仍值得期待；2）当前市场对楼市复苏预期仍低，且股价对楼市下行及业绩承压反应已相对钝化；3）地产机构持仓及房企市值仍处历史低位；4）本周全市场估值抬升，地产（20.1%）相对沪深300涨幅（15.7%）超额收益仅4.4PCT，远低于年内4-5月地产行情；5）不排除部分博弈政策资金短期落袋为安，但我们认为将远低于“5.17”后的调整，建议保持乐观。根据我们最新专题《供需框架下楼市趋势探讨》，海外楼市企稳前后均有购房意愿和购房能力改善，当前国内已呈改善趋势：1）购房能力：随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛明显降低；2）购房意愿：8月百城租金回报率大于十年期国债收益率，随着未来LPR下降带来房贷利率继续回落，租金回报率吸引力将持续增强，有望带来二手房抛压减少及居民购房意愿提升。当前市场对国庆销售预期仍较低，若国庆数据好于预期，或将催化节后新一轮上涨。短期行情催化来自政策，仓位比个股更重要，若考虑潜在的一线城市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。重申板块适度积极观点，再次强调中期板块机会大于风险。尽管短期板块涨幅较快，但仍建议保持积极，短期催化仍在于政策，持续关注收储进展及降息效果、楼市走向，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：中央多举措呵护房地产发展，广州南沙全面放开限购。
市场运行监测：1）新房、二手房成交回升，后市有待观察。本周（9.21-9.27）50城新房成交2.4万套，环比升87.9%；20城二手房成交1.7万套，环比升38.5%。9月（截至27日）新房日均成交同比降28.9%，降幅较8月扩大11.4个百分点；二手房日均成交同比降2.8%，降幅较8月扩大8.7个百分点。2）库存环比上升，去化周期19.5个月。16城取证库存9949万平，环比升0.3%，去化周期19.5个月。3）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1740.6万平、成交建面1756.7万平，环比降54.4%、降42.2%；成交溢价率2.5%，环比降1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、29.3%、67.2%，环比分别降4.1pct、升0.4pct、升3.7pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行22.9亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨20.14%，跑赢沪深300（15.7%），估值处于近五年99.92%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
