9月楼市成交下滑，部委发声提振信心，Q4地产板块投资机会大爆发！
核心观点
新房：9月新房成交面积环比持续回落，同比降幅扩大，需求仍然低迷。9月40城新房成交面积环比-2.7%，同比-25.4%，同比降幅较上月扩大了12.5pct。9月新房成交同比降幅再度扩大，居民购房观望情绪持续加剧，需求仍然较弱。1-9月累计同比-32.5%。
从各能级城市来看，一、二线城市新房成交规模环比下降，三四线城市环比增长。1）一线城市：9月新房成交面积环比-20.2%，同比-26.2%，同比增速较上月下降了39.4pct；1-9月累计同比-25.4%。四个一线城市环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。2）二线城市：9月新房成交面积环比-6.4%，同比-26.2%，同比降幅较上月扩大了8.9pct；1-9月累计同比-35.0%。杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，成交规模环比增长，市场有筑底企稳态势。武汉、青岛、南宁、南京、福州、成都等城市市场恢复动力略显不足，成交规模环比均下降。3）三四线城市9月新房成交面积环比+29.8%，同比-22.2%，同比降幅较上月收窄了10.7pct；1-9月累计同比-34.5%。多数三四线城市延续低位波动行情，9月是传统营销旺季，折扣力度有所上升，虽然部分城市新房成交环比增长，但整体成交表现仍然低迷。
二手房：9月二手房成交规模环比持续下降，同比连续四个月保持正增长。9月18城二手房成交面积环比-9.9%，同比+6.2%，同比增速较上月下降了10.2pct。1-9月累计同比-1.5%。整体而言，二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。
从各城市能级来看，二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-13.3%、-10.5%、-3.5%，同比增速分别为-2.1%、23.3%、-14.2%，累计同比增速分别为6.4%、0.4%、-19.1%。具体城市而言，环比来看，9月二手房市场继续转冷，我们跟踪的城市中近八成城市成交回落，北京、深圳、苏州、成都、南京等城市二手房交易活跃度明显下降，成交环比降幅超过10%。同比来看，我们跟踪的城市中，超过六成城市同比增长。
不过，国庆期间二手房成交同比明显改善。从房管局数据来看，1）新房成交较过去3年均有明显下滑：2024年国庆期间（10.1-10.7）55城新房成交套数5286套，较2023年国庆（9.30-10.6）下降30%，较2022年国庆（10.1-10.7）下降46%，较2021年国庆（10.1-10.7）下降61%。2）二手房成交较过去3年都有大幅增长：2024年国庆期间（10.1-10.7）24城二手房成交套数为2684套，较2023年国庆（9.30-10.6）增长156%，较2022年国庆（10.1-10.7）增长276%，较2021年国庆（10.1-10.7）增长711%。国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心有所修复，此外，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。
从10月的高频数据表现来看，楼市明显修复，新房与二手房成交环比均出现正增长，其中，一线城市作为新政利好直接受益方，回升幅度好于二三四线城市。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12月成交仍将有小幅修复。
库存与去化：库存规模与去化周期环比均提升。截至9月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+1.0%，同比-4.5%；整体去化周期18.8个月，环比+0.4个月，同比+3.7个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为1.8%、-1.0%、-0.3%，同比增速分别为-2.5%、-10.8%、17.7%。一、二、三四线城市去化周期分别为19.3、16.0、63.3月，一、三四线城市环比分别上升0.7、0.6个月，二线城市环比下降0.1个月。一、二、三四线城市同比分别提升3.5、3.0、29.0个月。具体来看，9月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
9月重点城市开盘去化率再降4pct至25%。9月恰逢“金九”传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，根据克而瑞，24个重点城市首开和加推共计230次，环比+41%；不过市场热度略有降温，去化率较上月小幅下降，重点城市9月平均开盘去化率为25%，环比-4pct，同比-12pct；较上半年-1pct，去化率仍处于低位波动。分城市来看，上海、成都、天津、长沙热度居前，9月去化率均在5成以上。从变化趋势来看，1）前期热点城市北京、上海、成都、西安等9月降温，去化率同环比均下跌，北京、西安去化率已经降至2成以内，一方面是因为供给结构的变化，另一方面是因为需求疲软；2）深圳、长沙、杭州等城市环比持增，而同比大幅回落，供给结构改善仅能刺激市场小幅升温，热度延续低位波动；3）合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市整体市场企稳，去化率同环比均提升，且较上半年月均也存在一定增幅，一方面这些城市经历了较长的调整期，需求略有修复；另一方面，得益于供给结构优化，改善盘尚有购买力支撑，因而整体去化率低位回升。
土地市场：9月成交规模延续低位，热度明显分化。9月全国成交土地建面环比+6.3%，同比+3.7%；楼面均价1231元/平，环比+9.0%，同比-23.3%；溢价率3.4%，环比-0.4pct，同比-0.6pct。单看住宅类用地，全国成交建面环比+5.7%，同比-7.2%；楼面均价3571元/平，环比+7.5%，同比-27.6%；溢价率3.7%，环比-0.4pct，同比-0.6pct。具体来看，1）受上海曹家渡等高价地带动，一线城市楼面均价及溢价率均明显提升，9月一线城市楼面均价36824元/平，环比+69.2%，同比+66.3%，溢价率9.3%，环比+1.6pct，同比+2.4pct。2）上海、成都、扬州等城市单月平均溢价率突破5%，例如成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录，溢价率高达42%，由贝好家以楼面价2.7万元/平竞得。此外上海的曹家渡地块也拍出了31%的高溢价率，楼面均价突破11万元/平，仅次于上月徐汇滨江宅地13万元/平的楼面均价。3）但低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象。北京、南京、广州、西安9月平均溢价率均未超过0.5%。例如南京除了江宁麒麟板块的宅地拍出了12.7%的溢价率之外，其余地块全部为底价成交。我们认为，结合政治局会议的最新要求下，未来供地规模会有所缩减，但土地质量将会持续提升，叠加各项金融政策为土地投资侧带来的利好，土地溢价率有望出现回升。从累计“严控增量”来看，1-9月全国成交土地总建面同比-9.7%；成交总价1.72万亿元，同比-26.9%；楼面均价同比-19.0%；平均溢价率3.6%，同比-1.1pct。
房企：1）销售：百强房企9月单月全口径销售同比降幅扩大。百强房企9月单月全口径销售额同比-37.8%（前值：-26.0%）；1-9月累计同比-38.6%。TOP20房企中，9月销售额同比增速为正的有：保利置业（+15%），降幅较小的有：绿城（-14%）、滨江（-11%）。2）拿地：9月房企土地投资强度环比提升，超半数百强企业前九月拿地金额同比下跌。百强房企9月单月拿地金额环比+92.4%，主要是受到一线城市上海、广州等土拍带动，同比-50.4%；拿地强度从8月的10%提升至9月的20%，同比-5pct。具体来看，9月涉及土地投资较多的主流房企有：保利（拿地金额138亿元，拿地强度65%）、招蛇（67亿元，47%）、建发（62亿元，82%），主要集中上海、广州、杭州等核心城市，且多为溢价成交，一定程度反映了在谨慎拿地态度下房企更加聚焦优质地块。从累计来看，百强房企1-9月拿地金额同比-42.3%；拿地强度为22%，同比-1pct。其中有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。前九月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%。值得注意的是，中建壹品、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升，一方面是2023年基数较低所致，另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、广州、厦门等总价较高的核心城市。1-9月拿地金额超过200亿元的企业有：保利（拿地金额405亿元，同比下降47%，拿地强度17%）、建发（393亿元，-45%，46%）、绿城（363亿元，-40%，31%）、越秀（347亿元，4%，44%）、滨江（273亿元，-50%，34%）、华润（248亿元，-68%，14%）、中建壹品（239亿元，166%，82%），排名靠前的仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。整体而言，企业投资仍处于低迷期，在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：9月行业融资规模同比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。9月行业国内外债券、信托、ABS发行规模430亿元，同比+7%，环比-22%，平均发行利率3.07%，同比-0.66pct，环比+0.54pct。1-9月累计发行规模4097亿元，同比-28%。具体来看，9月招商蛇口、保利发展、美的置业发行国内债券规模较大，分别为40、20、14亿元，平均发行利率分别2.29%、2.42%、3.47%。从到期规模来看，2024年10-12月国内外债券到期规模为1305亿元，2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为968、894、874亿元。
中央政策：各部门连续召开会议发布提振经济的相关政策，释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，地产拐点显现。1）9月26日中央政治局会议召开，本次会议是在9月讨论及发布“以经济工作为主”的会议，往年都是在4、7、12月。我们认为从时间节点来看，本次会议本身是超预期的，且传递出高层对于当前经济局势和问题的重视和改善想法。我们预计后续的解决措施和方案会加快推出。会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，代表高层领导已经明确关注到了房地产市场持续面临下行压力的问题以及后续可能带来的连锁反应，对房地产市场走弱的容忍度极限逐步接近，地产预期的拐点到来，后续政策预计会持续发力。2）9月27日央行落地降准0.5个百分点，并下调政策利率，公开市场7天期逆回购操作利率从1.7%下降至1.5%。政策利率下调带动LPR下降，10月21日5年期以上LPR报价3.6%，较上月下降25BP。3）9月29日，央行发布完善房贷利率定价机制公告。此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：a）变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。b）借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市的情况，缓解一部分观望情绪。此次央行超预期的货币政策，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。存量房贷利率下调已落地，10月25日起对存量个人房贷利率进行批量调整，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三方面明确了方向：一、允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区可以用。4）10月12日，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“将坚持严控增量、优于新增土地储备项目。二、用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障房。三、正研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步将研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。
