第43周房市动态：新房二手房交易降温，房贷利率下调全面实施！
新房成交面积同环比均由正转负。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。
核心观点
新房成交面积同环比均由正转负。40个城市新房成交面积为337.7万平，环比下降7.7%，同比下降6.1%，同比较上周下降了16.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-4.6%、-3.1%、-16.7%，同比增速分别为7.7%、-19.2%、13.4%，其中一线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了9.4个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了17.3个百分点；三四线城市同比涨幅收窄，同比增速较上周收窄了20.6个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。18个城市成交面积为220.8万平，环比下降3.7%，同比上升15.2%，同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了9.1个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.2%、-4.4%、-0.7%，同比增速分别为70.3%、-9.3%、-9.3%。一线城市同比涨幅收窄，同比涨幅较上周收窄了16.9个百分点，二线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了9.5个百分点，三四线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了0.8个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9629万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-5.0%；去化周期为20.2个月，环比下降0.3个月，同比上升1.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.7、17.2、74.6个月，一、二线城市环比分别下降0.1、0.5个月，三四线城市环比上升0.9个月。一、三四线城市同比分别上升2.4、14.4个月，二线城市同比下降0.1个月。
土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1602.5万平，环比下降9.4%，同比下降49.6%；成交土地总价为346.5亿元，环比下降24.6%，同比下降42.8%；成交土地楼面均价为2162元/平，环比下降16.9%，同比上升13.6%；土地溢价率为1.9%，环比上升0.2个百分点，同比上升0.1个百分点。
房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为73.4亿元，环比上升13.5%，同比下降56.3%（前值：-56.5%）。总偿还量为63.7亿元，环比下降28.3%，同比下降65.3%（前值：-15.5%）；净融资额为9.7亿元。
板块收益保持不变。房地产行业绝对收益为3.0%，与上周持平，房地产行业相对收益为2.2%，较上周上升0.2pct。房地产板块PE为22.14X，较上周上升0.48X。
政策
本周新增房贷利率、存量房贷利率下调均落地，有效减少居民利息支出。10月21日，央行公布了最新LPR，1年期和5年期以上LPR分别为3.1%、3.6%，均下降25BP。本次LPR下调后，除了京、沪、深三个一线城市以外，全国其他大部分城市的房贷利率都将降至3%以下。10月25日，多家大型银行下调存量房贷利率至LPR-30BP。我们认为，对于已有购房意愿的居民来说，LPR的下调对于购房意愿转化为实际成交起到了一定刺激作用；对于存量购房者来说，存量房贷利率下调能缓解月供压力，一定程度上减少提前还贷的现象。
投资建议
我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15个月左右。从地产板块的投资机会角度，短期来看，10月LPR下调后减少了居民的购房成本；接下来可以关注11月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11月中旬的统计局数据（反映10月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
