地产税收优惠落地在即，地方化债步伐加快，建材行业双周洞察！
投资要点：
房地产周观点：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时，北京、上海等城市取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。房地产税收优惠政策如期迅速落地。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新11月19日在国际金融领袖投资峰会上也表示，随着相关政策逐步落地见效，房地产市场出现一些积极的变化。比如，近期看房量数量在上升，交易量也在上升，这说明政策效果在逐步显现。
我们认为，10月销售改善明显，11月及12月为政策密集落地以及成效的观察期，预计行业将大概率维持高景气度，销售将持续改善。而板块估值在基本面持续回暖的预期及逐步兑现中将继续向上修复。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
建材周观点：水泥方面：11月15日，财政部国债招标室公布2024年超长期特别国债（六期）第三次续发行招标情况，标志着今年1万亿元超长期特别国债发行完毕。同日，地方政府启动新一轮存量隐性债务置换债券发行工作。上证报也指出，11月14日，深圳再上马276个项目，总投资约2160.2亿元。此举与广东省打好四季度经济攻坚战，吹响“稳增长”“优结构”“强动能”冲锋号的工作部署相呼应。地方政府化债将减轻资金压力，同时冲刺四季度经济增长，将加速基建投资落地，对水泥需求将有所提振。
全国水泥市场行情有涨有降，水泥价格震荡维稳。预计11月北方开始进入采暖季将加大错峰生产。而当前华南、西南地区天气情况尚可，部分工地出现赶工现象，下游需求略有提升。水泥企业前三季度业绩仍承压，四季度错峰停窑，提升价格意愿更足。年内新增专项债发行规模较大，化债将改善地方资金情况，基建投资预计将增加提速，改善水泥需求。中长期来看，供需格局将持续优化，利好龙头水泥企业的发展。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）。
消费建材方面：10月8日财政部部长蓝佛安介绍，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债。加上全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。政策协同发力后，2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。相信置换存量隐性债务，将能为地方政府腾出更多空间发展经济，推动基建投资提升以及加速清偿企业欠债，对于部分建材企业带来正面影响。
我们认为，后续促消费拉动内需政策将持续发力，叠加城中村改造加速推进以及房地产市场止跌回稳，将提升消费建材的需求，助力企业业绩修复。2024年三季报消费建材整体业绩仍承压，但部分龙头企业业绩韧性明显好于行业整体，竞争优势突出；同时不少建材企业现金分红比例较高，在低利息环境下股息率具备一定吸引力。建材板块当前整体估值偏低，具备一定配置价值。
中长期来看，消费建材中头部企业还存在销售渠道优化、消费升级、市场占有率提升、拓展品类培育新增长点以及海外布局等带来的增长机会。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。
