"政策春风拂地暖，地产业绩稳中求进：揭秘行业企稳背后的专题研究"
行业事件
报表端：业绩持续承压，房企延续缩表
24家样本房企2024年前三季度营业收入同比下降22.7%，降幅较2023年全年走扩；归母净利润同比下降187.7%，降幅持续扩大；整体毛利率为13.3%，较2023年全年下降2.7个百分点；整体销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.8个百分点；合同负债总额为17153亿元，同比减少27.5%，合同负债对营业收入的覆盖倍数整体上升至1.7倍；资产总额降至8.36万亿元，同比下降11.2%；资产负债率为76.5%，同比下降1.4个百分点。
经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性
2024年1-9月，全国商品房累计销售金额同比下降22.7%，累计销售面积同比下降17.1%，降幅均逐步收窄。根据克而瑞数据，百强房企1-9月的累计销售金额共计28605亿元，同比下降38.6%。根据中指院数据，1-9月全国300城宅地累计供应面积为20234万平方米，同比减少35.2%，累计成交面积为14990万平方米，同比减少37.3%。绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿地金额TOP5，头部央国企保持合理的拿地节奏。
融资端：融资成本有所下降，流动性压力仍在
根据中指院数据，2024年债券发行总额延续下行，2024年1-6月累计发行2828亿元，同比下降29.8%，7月、8月单月同比降幅逐渐收窄，9月同比增长6.6%。2024年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分别降至2.8%和2.5%，9月利率小幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企债券余额为22898亿元。从债券到期时间来看，2024年第四季度到期债券余额为1161亿元，2025年到期债券余额为7007亿元，房企整体仍将承受较大流动性压力。
政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力
中央层面，政治局会议定调“止跌企稳”，一揽子增量政策相继出台，央行通过下调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。
投资建议：关注头部央国企及具备改善性产品塑造能力的房企
房地产行业仍处于调整期，业绩持续承压，随着房企低毛利项目陆续结转完毕，业绩有望边际改善。近期政策在供需两端持续加码，市场预期有望得到改善，带动市场企稳。建议关注：1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司。
风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。
