“业绩亏损下，企业如何追求现金保障经营安全？”

万科企业股份有限公司（股票代码：000002）

事件

在2024年8月30日，万科企业股份有限公司公布了2024年上半年的财务报告，显示在上半年实现的营业收入为1427.8亿元人民币，较去年同期下降了28.9%。归母净利润出现亏损，高达98.5亿元人民币，较去年同期减少了199.8%。基本每股亏损为0.83元，较去年同期下降了198.6%。

点评

公司的规模和利润均出现下滑，主要归因于：1. 房地产开发项目的结算规模和毛利率显著下降，上半年开发业务收入为1116.8亿元人民币，同比减少了34.6%，结算毛利率为6.8%，同比下降了13.5个百分点；2. 计提了存货跌价准备和信用减值损失各21.0亿元人民币；3. 部分非主业财务投资出现亏损，如普洛斯投资性房地产的账面亏损约为10亿元人民币；4. 部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值，导致资产处置亏损。

尽管如此，万科在开发规模上仍然保持在行业的前列，并持续推动存量项目的盘活。2024年上半年，公司完成房屋交付7.4万套，实现销售金额1273.3亿元人民币，同比减少了37%，但仍保持在行业领先地位，实现回款1186亿元人民币。自2023年以来，公司已完成约455亿元人民币的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元人民币，盘活和优化的资源实现约140亿元人民币的销售签约。

公司正在加快推进大宗资产和股权交易，以回流现金。2024年1-7月，公司实现大宗交易签约金额204亿元人民币（包括印力集团资产交易及REITs发行）。同时，创新型资产交易工具取得积极进展，如印力集团完成32.6亿元人民币商业基础设施REITs的发行；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募等。

公司积极利用金融支持政策，推动融资模式的转型。2024年上半年，公司合计新增融资、再融资612亿元人民币，新增融资的综合成本为3.66%；经营性物业贷合计落地219亿元人民币，其中表内新增150亿元人民币；“白名单”项目申报175个等。同时，完成了73亿元人民币境内公开债券和折合人民币约104亿元人民币境外公开债券的偿付。

投资建议

考虑到公司去库存、减值和资产处置的压力，我们对公司的盈利预测进行了下调，预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元人民币、4.4亿元人民币和24.0亿元人民币（原预测为-49.8亿元人民币、25.7亿元人民币和26.3亿元人民币）。由于公司未来工作重点在落实“一揽子”方案，短期业绩可能面临一定压力，因此维持公司“中性”评级。

风险提示

房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

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