“财报揭秘：开发业务毛利率遇挑战，资产运营稳健增长逆势而上！”

招商蛇口（股票代码：001979）

公司开发业务毛利率受压，资产运营业务稳健增长，维持“买入”评级

招商蛇口在2024年中期报告中披露，受项目结转毛利率下滑的影响，公司业绩未能达到市场预期。公司坚持聚焦核心城市拿地，现有可售资源充足，融资渠道保持畅通，预计低价项目结转后业绩有望持续改善。基于此，我们维持对公司盈利的预测，预计2024-2026年归属于母公司净利润分别为63.9亿元、70.3亿元、74.4亿元，EPS分别为0.71元、0.78元、0.82元，当前股价对应的PE分别为13.1倍、11.9倍、11.2倍，维持“买入”评级。

项目结转毛利率下降，扣除非经常性损益后的净利润基本持平

公司2024年上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%；归属于母公司净利润14.2亿元，同比下降34.2%；扣除非经常性损益后的净利润14.0亿元，同比增长0.45%；经营性净现金流12.9亿元，同比下降95.1%；毛利率同比下降4.3个百分点至12.0%，其中开发业务毛利率同比下降5.6个百分点至12.2%。公司净利润下降的主要原因是开发业务项目结转毛利率下降，以及转让子公司股权投资收益减少，投资净收益同比下降3.5亿元。

销售权益比提升，上半年拿地力度有所放缓

公司上半年实现销售额1009.5亿元，销售面积438.7万平方米，分别同比下降39.3%、35.9%，销售权益比同比提升9个百分点至65%，新推盘项目首开去化率同比提升17个百分点，销售额在克而瑞榜单中排名第五。公司上半年获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建筑面积80.1万平方米，总地价146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023全年为76.5%），拿地力度较2023年全年下降。公司上半年获取代建项目178万平方米，轻资产项目16.3万平方米。

资产运营收入增长，融资成本持续下降

公司上半年实现资产运营收入36亿元，同比增长15%，其中产业园、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为5.7亿元、8.4亿元、6.3亿元、6.5亿元、5.0亿元。公司三道红线继续保持绿色档位，截至上半年末，剔除预负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63；一年内到期有息债务占比较2023年末下降3.34个百分点至16.7%。公司上半年新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初下降22个基点。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

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