《业绩承压待突破，政策暖风催行业黎明：房地产行业深度研究报告解读》
利润表：业绩下滑，持续承压。2024年前三季度，26家样本房企①营收为10045亿元，同比-22.1%，延续22年以来的负增长态势，其中央国企同比-12.5%；混合所有制同比-27.5%；民企同比-27.8%。②归母净利润为-251亿元，较23年同期的318亿元转亏，其中央国企为-3亿元、混合所有制为-191亿元、民企为-57亿元，同比均由盈转亏。③毛利率&净利率自20年起持续下滑，整体毛利率为13.3%，同比下降3.1pct；整体净利率为-1.8%，较去年同期的3.9%下降5.6pct，同比转负。④销售费率&管理费率：销售去化变慢，销管费率有所上升。整体销售费率为2.75%，同比上升0.27pct；整体管理费率为2.90%，同比上升0.28pct。
资产负债表：资产负债下降，房企缩表持续进行。截至24年9月末，26家样本房企①总资产同比下降11.3%，延续22年以来的负增长态势，且降幅走扩。其中央国企同比-6.3%，降幅最小；混合所有制同比-15.3%；民企同比-16.4%。②总负债同比下降13.0%，同样延续22年以来的负增长态势，且降幅走扩。其中央国企同比-8.0%，混合所有制和民企均同比-17.2%。
现金流量表：经营性现金流及融资性现金流均呈现净流出。2024年前三季度，26家样本房企①经营性现金流净额为-40亿元，较去年同期的1392亿元大幅下降，主因销售回款下降、首付比例降低后按揭放款节奏拉长。其中央国企为净流入45亿元，同比大幅下降96%；民企为-34亿元，较去年同期338亿元大幅下降；混合所有制为-51亿元，与去年同期-62亿元基本相当。②融资性现金流净额为-1174亿元，较去年同期的-2057亿元收窄42.9%，主因在城市房地产融资协调机制的作用下，房企的白名单项目持续获得融资支持。其中央国企为-668亿元，降幅同比收窄36.4%；民企为-110亿元，降幅同比收窄62.5%；混合所有制为-396亿元，降幅同比收窄44.5%。
经营表现：销投下降的背景下，央国企及改善型房企表现更佳。2024年前三季度，①销售端：9月单月百强全口径销售额2736亿元，环比+0.4%，同比-38%；10月单月百强全口径销售额4654亿元，环比+70%，同比+5%，首次扭转了自23年6月以来单月同比连续16个月为负的情况。从房企角度看，中海、建发等10月销售额环比增幅超100%；保利置业等10月同比增幅超100%；中海1-10月销售额累计降幅收窄至个位数。②投资端：重点房企的总拿地金额同比普遍减少30%以上，仅滨江同比小幅增长8%。从拿地排名看，保利、绿城、建发、滨江、中海的权益拿地金额位居行业前五。从拿地强度看，建发、滨江、绿城的拿地强度最高，分别为0.39、0.31、0.27。
投资建议
尽管目前行业整体业绩持续承压，但一方面自9月末以来中央对地产止跌回稳的决心更加坚决，自上而下政策频发，10月楼市火热，全国新房及二手房销售均实现同环比正增长，若后续核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，助力地产板块估值的修复。另一方面随着房企减值包袱的出清，前两年获取的高毛利项目陆续进入结转节奏，部分优质房企的业绩有望迎来触底回升。我们认为本轮政策已经能够夯实地产股底部，首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企绿城中国、越秀地产、滨江集团等；稳健选择头部央国企招商蛇口、中国海外发展等。建议关注受益于地方化债的城投，建议关注并购重组弹性标的。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
