稳中求进，资产运营业务旺势强劲！
招商蛇口（股票代码：001979）
投资要点
招商蛇口公布了2024年上半年业绩报告；报告期内，公司营收达到512.73亿元，较上年同期微降0.33%，归母净利润为14.17亿元，同比下降34.17%；每股收益为0.11元，同比下降50.00%。
营收规模稳健，融资成本显著优化
在2024年上半年，招商蛇口实现了512.73亿元的营业收入，同比略有下降。公司收入结构持续优化，其中开发业务营收399亿元，同比下降4.15%，占总营收的77.82%；资产运营业务营收31亿元，同比增长13.05%，占比6.04%；城市服务业务营收83亿元，同比增长16.94%，占比16.14%。截至上半年末，公司资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63。在满足“三道红线”要求的同时，公司采取了稳健的杠杆和优化结构的融资策略。报告期末，银行融资占比64.6%，一年内到期有息债务占比降至16.7%，较上年年末减少3.34个百分点。此外，公司融资成本显著下降，上半年新增融资成本为3.01%，综合资金成本为3.25%，较年初下降22个基点。这主要得益于公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。
销售业务聚焦核心，投资项目平衡轻重
2024年上半年，公司签约销售面积为438.71万平方米，同比下降35.86%，签约销售金额为1009.52亿元，同比下降39.34%；权益比例为65%，同比提升9个百分点。尽管总体销售业绩有所下滑，但公司在高能级核心城市的市场地位得到巩固，权益比例提升。具体来看，“强心30城”的销售贡献占比达到91%，与去年同期持平，“核心10城”销售贡献占比为66%，同比增加2个百分点，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中5个城市位列第一。在投资方面，公司保持了积极态度，拿地项目兼顾轻重，报告期内共获取7宗土地，总建筑面积80.13万平方米，地价146亿元，拿地强度为14.5%；权益地价为100亿元，权益比例为68%。公司在“核心10城”的投资金额占比高达86%；此外，公司还获取了26个代建项目和4个轻资产管理输出项目，总建筑面积分别为178万平方米和16.3万平方米。
第二曲线业绩抢眼，运营能力稳步提升
2024年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入达到36亿元，同比增长15%，EBITDA为18.95亿元，同比增长14%。在报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）的EBITDA回报率达到6.34%，同比提升0.2个百分点。资产运营业务在多个领域实现增长。例如，集中商业收入同比增长25.26%，写字楼收入同比增长10.36%，产业园收入同比增长12.82%，长租公寓收入同比增长24.06%，酒店收入同比增长23.38%。此外，公司在上半年成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，并获取了无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。
投资建议：招商蛇口2024年上半年业绩表现符合预期，业务拓展活跃，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显，公司三大发展策略得到有效执行。鉴于公司主要业务“基本盘”的稳定性和其他业务的丰富性，我们预期公司未来仍能维持一定的规模和业绩增长，持续看好公司实现长期高质量的发展。考虑到当前房地产市场的下行趋势，我们调整了公司2024-2026年的每股收益预期至0.78元、0.84元、0.90元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产下行风险、市场需求变化风险；资产减值风险、引
