稳中求进！多管齐下，债务兑付全面开花

万科A(000002)

事件：

公司发布2024年上半年业绩报告，上半年营业收入为1427.8亿元，较去年同期下降28.9%，归属于母公司净利润为-98.5亿元，同比下降199.8%，下降幅度略超业绩预告上限。

平安观点：

多因素导致业绩压力，管理层增持彰显信心：2024年上半年，公司业绩亏损主要由于以下原因：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期间开发业务结算收入为1116.8亿元，同比下降34.6%，综合毛利率同比下降10.8个百分点至8.1%，其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8%；2）计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元），针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损，由于公司投资性房地产按照成本法计量，对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法，并计提折旧摊销，导致账面亏损约10亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期间资产处置损失25.5亿元。截至7月15日，公司核心管理人员自筹资金20,074万元，累计耗资人民币20,008万元（为初始承诺增持金额100.04%），完成公司股份增持计划，共增持公司股票2956.4万股，占公司总股本（包括库存股）0.25%，体现了对行业和公司未来发展长期信心的表现。

聚焦开发、物业、租赁三大主业，增强产品服务竞争力：2024年上半年，公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房；实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%，但仍然保持行业领先地位，实现销售回款近1300亿元，回款率超100%；加速库存去化，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营效率提升，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。

推进大宗资产、股权交易，持续转变融资模式，如期兑付公开债务：1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力资产交易及REIT发行）。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展，其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中，建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，设立消费Pre-REIT基金。上半年公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，合计新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付；合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。

投资建议：考虑到公司结算规模、盈利能力承压，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动，下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）、0.10元（原为0.98元）、0.14元（原为1.01元），当前股价对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务，总负债规模降低，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力，前期股价调整一定程度反映悲观预期，当前净资产对应PB0.32倍，明显低于可比公司均值（0.53倍），同时公司核心管理人员增持彰显发展信心，维持“推荐”评级。

风险

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