债务负担减轻，多元化业务稳健增长助力企业腾飞
万科A(000002)
事件：
近期，万科A发布2024年三季报，数据显示，前三季度公司实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%；归母净利润为-179.4亿元，同比下降231.7%。
平安观点：
业绩下滑原因分析：2024年前三季度，万科A亏损的主要因素有：1）房地产开发业务结算规模和毛利率下降，结算面积1384.2万平米，营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%；整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降10.2个百分点；2）资产及信用减值损失达74.7亿元，较去年同期增加71.9亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）大宗资产交易和股权交易亏损，资产处置损失25.4亿元。
全力推进高品质交付和债务兑付：2024年前三季度，万科A交付房屋11.3万套，采取多项措施促进回款，确保公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，位居行业前列，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度大宗交易签约金额232.6亿元，涉及办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来持续为正。截至9月底，已偿还197亿元公开债务，年内无到期境内外公开债券。
融资渠道畅通，多元业务稳健增长：2024年前三季度，公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末，公司有息负债3276.1亿元，一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。
投资建议：鉴于公司减值计提、投资收益减少超出预期，将2024年EPS预测由-0.85元下调至-1.70元，维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元。当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内无到期境内外公开债券，围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务稳健增长，具备持续发展潜力，当前股价反映业绩悲观预期，净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。
风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下滑、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；4）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。
