央企物管巨头规模飞速扩张，降本增效策略助力盈利全面回暖
招商积余（股票代码：001914）
物业管理规模持续扩大，非住宅领域拓展稳健，维持“买入”评级
招商积余作为招商局集团的子公司，其关联方的市场份额和布局能力不断提升，非住宅领域的拓展稳健，且公司坚持“大物业管理”、“大资产管理”的战略。随着资产结构的调整和一系列降本增效措施的实施，公司的盈利能力已显现底部回升的趋势，未来业绩预期将保持增长。我们更新了盈利预测，预计公司2024至2026年的归母净利润分别为8.44亿元、9.20亿元、10.83亿元，EPS分别为0.80元、0.87元、1.02元，当前股价对应的市盈率分别为13.6倍、12.5倍、10.6倍，维持“买入”评级。
物业管理业态多元化，非住宅领域市场领先
公司近年来在管规模稳步提升，截至2024年上半年末，公司在管面积达到3.85亿平方米，同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比达到67%；非住宅业态面积同比增长26.8%，占比高达66%，位居行业前列。公司新签合同规模保持增长，上半年新签第三方合同额达17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住宅业态合同额16.22亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额为1.53亿元。公司2024年上半年物业管理收入63.6亿元，同比增长15.9%；毛利率为11.0%，同比上升0.4个百分点。
增值服务业务不断壮大，商业运营规模提升
平台增值服务：针对客户的生活和办公需求，公司设有五大服务线，2024年上半年实现营业收入2.56亿元，同比增长4.0%；毛利率为9.9%，较2023年全年提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升的影响，2024年上半年实现收入9.23亿元，同比下降3.4%；毛利率为11.1%，较2023年全年下降6.7个百分点。资产管理业务：在管商业面积为397万平方米，总可租面积为46.9万平方米，出租率达到94%，上半年收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023年全年上升2.0个百分点至52.7%。
降本增效成果显著，有息负债持续减少
公司通过科技替代人力、集中采购降低成本、项目分段式管理、行政费用削减等措施，2024年上半年管理费率降至1.9%，维持行业最低水平。截至2024年上半年末，公司资产负债率为45.3%，有息负债总额为14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，2024年上半年财务费用率降至0.4%。截至2024年上半年末，公司手持现金22.3亿元，同比下降9.4%。
风险提示：第三方项目拓展可能放缓、关联公司经营可能不及预期、房地产市场销售可能下行。
