"京沪机场租金协议大升级,免税购物回暖新动力来袭!"
中免集团(601888)
要闻:
公司发布公告,其子公司日上免税店与上海机场、首都机场达成新的合作协议,就出境隔离区域及国际入境区免税店经营权进行了补充协议签订。
国信证券观点:1、中免与京沪机场重新签订租金补充协议:此次协议的核心在于根据今年出境机场免税业务的渐进复苏情况,对租金进行了相应调整,进一步证明了中免在产业链上下游的议价能力。2、新协议主要涉及降低租金下限保底基准和优化扣点率,减轻了租金的刚性压力,同时通过实际销售额提成与固定租金的比较,使租金的上限和下限更加灵活。具体来说,月保底销售额与国际客流基数挂钩,明显下降43-65%,人均消费贡献基准也相应下调;各类品类的扣点率,如香化、烟酒、百货等,为18-36%,远低于疫情前水平;同时,提高机场营销推广支持,鼓励引入有竞争力的新品,并设立超额奖励。3、京沪机场的补充协议分别自2024年1月1日和2023年12月1日起实施,有望有效减轻中免未来在机场免税业务上的刚性租金压力。4、随着10月底顶奢品牌入驻三亚免税店二期河心岛,以及一期C栋香化中心的年底开业,将进一步提升公司在海南市场的竞争力。5、考虑到消费的渐进复苏和国际航班的恢复情况,我们调整了公司2023-2025年的归母净利润预期,预计分别为64.03亿元、78.14亿元和98.55亿元,对应EPS为3.09元、3.78元和4.76元,PE估值分别为25倍、21倍和16倍。当前,消费复苏节奏和海南封关政策的进展将影响公司股价,同时香化品类的周期节奏也需要密切关注。尽管如此,考虑到公司持续加强在海南市场的布局,以及与机场的合作优化,以及未来离境市内免税政策的潜在利好,“海南+机场+线上+市内”的全渠道布局具有中线投资潜力。建议关注后续可选消费复苏节奏,维持公司中线“买入”评级。
点评:
中免集团与上海机场、首都机场签订补充协议,展示了新形势下双方寻求共赢的合作态度,也体现了中免在产业链中的议价能力。
免税商与机场重新签订经营租赁费的补充协议的背景:自2021年初和2021年10月底中免与上海机场、首都机场首次签订补充协议以来,此次再次签订协议,主要针对国内出境机场免税渠道面临的全新挑战。从今年的复苏情况来看:1)消费渐进复苏影响转换渗透率,出境客流恢复较为稳定;2)香化线上线下渠道的价格竞争加剧,部分品类毛利率承压;3)机场租金的刚性,给免税商带来了较大的经营压力,可能影响其经营活力。因此,机场与免税商积极寻求更好的合作方式,通过灵活设置保底和提成,以及激励机制,以实现多方共赢,并减轻中免在机场刚性租金上的压力(预计今年中免的业绩将受到机场租金的较大影响)。上述租金协议的签订也在一定程度上体现了公司在机场免税业务中的议价能力。
协议内容:主要涉及降低租金下限保底基准和优化扣点率,减轻刚性租金压力,并通过与实际销售额提成比较,使租金上下限更加灵活。1)月保底销售额与国际客流基数挂钩,明显下降43-65%,从相比2019年的恢复度调整为按最新客流恢复情况估算,更符合出境游渐进复苏的趋势;2)按香化、烟酒、百货等品类区分扣点率,分别为18-36%(预计烟酒提点率较高,香化已经明显下调),显著低于疫情前水平;3)鼓励有竞争力的新品按毛利额一定比例计入提成,并设置激励机制,超过机场经营费目标部分可调节经营费,以更灵活地适应情况变化,共同促进机场免税业务的发展。
综合来看,本次调整有利于中免降低未来的刚性租金压力,并通过机场营销支持等措施,更好地应对机场免税新形势的变化,可以有更多灵活的方式与机场共同发展,整体利好其未来机场免税业务的发展。
上海机场租金前后对比:基础客流和人均贡献要求显著降低,增加了扣点提成浮动条款
与2021年初中免与上海机场签订的补充协议相比,本次协议具有以下特点:
1、客流基数:本次客流基数以2023年第三季度月均国际客流的80%为基础,较此前以2019年月均客流80%显著下调(估算2023年第三季度月均国际客流约为201