股东鼎力支持全国拓展，多领域业务协同共赢未来可期
南国置业（股票代码：002305）
股东鼎力支持全国战略布局，多元化业务协同发展前景广阔
南国置业，作为中国电建集团旗下负责地产开发与城市综合运营的核心平台，其业务涵盖了商业运营和城市运营两大板块，业务版图已拓展至北京、深圳、广州、武汉等全国多个重要核心城市。我们预测，南国置业在2024年至2026年的收入将分别达到48.0亿元、47.9亿元、67.0亿元，同比增速分别为353.5%、-0.2%、39.7%；归属于母公司的净利润预计将分别为-6.2亿元、-3.5亿元、0.5亿元，同比增速分别为63.4%、44.2%、115.6%；摊薄后的每股收益（EPS）预计将分别为-0.36元、-0.20元、0.03元，当前股价对应的市盈率（PE）分别为-5.9倍、-10.6倍、68.2倍。随着新地产项目的交付和商业运营效率的提升，公司业绩有望实现显著改善，因此我们首次给予“增持”评级。
商业运营效率提升，探索“投融建管退”业务闭环模式
截至2023年底，南国置业已运营20个项目，总面积达119万平方米，同比增长4.3%，平均出租率提升至78.0%，同比增加3.7个百分点。2023年11月，公司成功在深交所设立“中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划”，这是继2022年首单类REITs后的再次发行，规模达到18.46亿元。该项目成为市场首单央企滚动发行类REITs产品。未来，公司将进一步探索持有型运营项目的资产证券化退出路径，有效盘活存量资产。
城市运营借助股东资源优势，经营状况明显改善
截至2023年底，南国置业运营10个项目，总面积22万平方米，同比增长47.8%，平均出租率77.2%，同比增加3.3个百分点。项目类型包括产业园、酒店、写字楼和长租公寓等。公司旗下的悦生活公寓已在上海、成都和杭州布局，可运营面积达到4.0万平方米，整体出租率达到76%，并荣获“2023年长租公寓年度典范品牌”等多项荣誉。
地产投资稳健经营，未来业绩交付可期
2023年，南国置业销售面积达到41.4万平方米，销售金额为80.7亿元，同比分别增长41.2%、12.6%。考虑到已开工未售的货值，以2023年销售面积为基准，公司剩余总货值足以满足至少2年的销售需求。北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安项目将是2024年公司主要的业绩交付项目，这三个项目已售未结转的金额（权益）合计达到49.6亿元。
风险提示：土地获取强度不及预期、项目交付情况不及预期、政策调控力度不及预期。
