招商蛇口Q3拿地猛增，回购注入强信心！年度三季报深度解读
招商蛇口(001979)
最新动态：招商蛇口于近期发布了2024年三季报，报告显示，公司前三季度营收达到约780.09亿元，同比增长2.88%；然而，归母净利润约为26.01亿元，同比下降31%；基本每股收益为0.22元，同比下降43.59%。
尽管业绩较中期保持稳定，但毛利率出现下滑。具体来看，2024年前三季度营收同比增长2.88%，归母净利润同比下降31%，主要原因是开发业务项目结转毛利率的下降。第三季度营收达到267.37亿元，同比增长9.64%，归母净利润下降26.78%，显示出单季度的营收表现尚可，利润水平相对稳定。公司前三季度毛利率为9.95%，较上半年下降2.03个百分点，较去年同期下降8.3个百分点；销管研费率为4.41%，较去年同期下降0.36个百分点，而财务费率上升0.38个百分点。
在销售方面，招商蛇口前三季度累计签约销售面积642.44万平方米，签约销售金额1451.71亿元，分别同比减少30.0%和35.9%，在克而瑞百强房企中排名第5。在拿地方面，公司前三季度获取了14宗地块，总计容建筑面积139.97万平方米，总地价288.84亿元，其中需支付地价208.70亿元，三季度支付地价108.7亿元，投资力度明显增强，布局于一二线核心城市，优质土地储备优势持续。
公司经营性现金流得到优化，同时租赁住房REIT成功上市。截至三季度末，公司手头货币资金增加至858.42亿元，经营活动产生的现金流量净额为129.71亿元，同比下降49.58%。此外，招商蛇口租赁住房REIT于10月23日在深圳证券交易所上市，基金份额5亿份，发售单价2.727元/份，募集资金净额13.635亿元。公司通过公募REITs拓宽融资渠道，增强可持续经营能力。
公司回购计划彰显长期发展信心，A股首单回购贷款落地。10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露了回购计划，招商蛇口回购金额在3.51亿元至7.02亿元之间，显示出管理层对公司未来发展的信心。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，招行深圳分行提供不超过7.02亿元的贷款额度，贷款期限12个月，利率不超过2.25%，有助于提振投资者信心，优化公司资本结构。
投资观点：尽管公司2024年利润受到结转毛利率的影响，但销售表现稳健，布局核心城市，融资优势明显，我们看好公司未来业绩的逐步回升。考虑到行业毛利率的影响，我们下调了公司24-26年的归母净利润预测至55.90、62.10、78.30亿元（原预测：68.25、76.90、88.18亿元），维持“买入”评级。
风险因素：需关注国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧等风险。
