稳握首都核心财富，共享红利，穿越经济周期！
中国国贸（600007）
投资理由：
凭借北京CBD得天独厚的地理位置、优质的资产以及不可复制的核心竞争力，公司占据着国贸中心建筑群的核心地位。其亮点包括：①位于首都北京的核心区域，地理位置稀缺，独一无二。②紧邻国贸地铁站，交通便利，客流量大。③拥有写字楼、商场、酒店、公寓等高端商务服务设施，定位高端，吸引了众多国际知名跨国公司、商社及国际零售店。
各业务板块均保持稳健运营。近年来，面对宏观经济及外部环境的波动，公司整体租金收入和营收仍能稳步增长，租金水平和出租率保持在较高水平。具体来看，写字楼：拥有众多世界500强租户，租户质量高，支付能力强，2023/24H1平均租金为638/648元每平每月，出租率为96%/93%。商场：规模大、品类多、档次高，拥有稀缺的重奢资源，2023/24H1平均租金为1279/1341元每平每月，出租率为98%/97%。公寓：平均租金略有下滑，但出租率持续提升，2023/24H1平均租金为370/368元每平每月，出租率为86%/89%。酒店：自2023年起逐步恢复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。
分红稳定且有保障，具有真实红利的特性。公司的商业模式本质是收租，一方面，分红能力有保障，具有①高利润率，利润兑现好；②低负债率，资金充裕；③现金流稳步增长；④经营稳定，目前既不扩张又不出售资产等优势。另一方面，分红意愿有保障，公司积极回馈股东，上市以来连续26个财年进行分红，上市以来平均分红率为52%，且近年来分红比例逐步提升，2023年加特殊分红后的股利支付率达104%。因此，公司的红利特性有保障。
得益于降息的大环境，公司估值有望提升。作为经营表现稳定、每年持续分红、分红比例较高的红利属性标的，公司有望受益于今年以来国内逐步降息的大环境，分母端折现率下降后，公司估值有望得到修复。
盈利预测、估值和评级
公司持有核心资产，经营表现稳定，业绩稳健增长。我们预计2024-26年公司归母净利润分别为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元，同比+4.0%/+4.5%/+4.0%。考虑到公司资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定，兑现度高，未来业绩有望持续稳健增长，我们给予公司2024年25.0x的PE估值，对应目标价为32.5元/股，相较当前（10月25日）23.48元/股的收盘价，上涨空间约38%。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。
