深耕核心城市却面临毛利率困境，公司信息更新报告揭示市场新动态
招商蛇口(001979)
毛利率略低，深耕核心城市土地，维持“买入”评级
招商蛇口于2024年公布其前三季度报告，期内公司营业收入实现小幅度增长，但归属于母公司净利润却出现下滑。具体来看，三季度营收达到267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.84亿元。基于此，我们保持对其的盈利预测，预计其2024年至2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元，EPS分别为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE分别为15.6、14.2、13.4倍，维持“买入”评级。
营收增长，毛利率下降
2024年前三季度，公司营收为780.09亿元，同比增长2.9%；归母净利润为26.01亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率为10.0%，较去年同期下降8.3个百分点，较中报下降2.0个百分点，主要受2020和2021年低毛利率项目占比高所影响。期内，公司非经常性损益较高，主要由于发行租赁住房REIT获得的约7亿元收益及其他资产处置收益。截至三季度末，公司合同负债达1913.20亿元，较中期增加114.74亿元，可结算资源充足。
销售规模缩水，行业排名稳定
2024年前三季度，公司签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%；签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。9月单月销售均价为20664.94元/平方米，同比降21.43%；1-9月累计销售均价22596.82元/平方米，同比降8.37%。根据克而瑞数据，1-9月公司全口径销售金额排名第五。国庆节期间，公司吸引了超过5.11万客户线下到访，全国累计4.34万组客户到访，销售额达125亿元。
拿地规模缩减，坚持销定产策略
2024年前三季度，公司拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，低于往年水平（2023年为38.9%，2022年为43.9%）。公司2024年投资策略为区域聚焦和城市深耕，重点关注强心30城，进一步聚焦核心10城，在投资金额上更注重以销定产。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
