产投结合，地产新篇：科技园区崛起商业地产新格局！
张江高科(600895)
核心观点：
扎根科技领域：成立于1996年的张江高科，自同年上市以来，便专注于房地产园区开发、运营及产业投资。该公司由上海浦东新区国资委实际控制。历经三十余年的成长，张江高科专注于科技产业的发展，围绕科技地产构建了一个全生命周期的成长模式，为科技企业提供了从孵化加速到研发办公的全方位产业平台，同时为科创企业提供了包括物理空间、产业投资在内的多种资源。2023年，张江高科实现营业收入约20.26亿元，归母净利润达到9.48亿元，其中房地产业务收入约为20.02亿元，投资相关业务收益为8.51亿元。
打造国家级科技产业园区：公司的主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城高科技园区。张江科学城规划面积达220平方公里，采用“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前，园区内已汇聚超过24000家企业，包括国家级、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年底，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模达到133.12万平方米，其中研发楼、厂房、办公楼业态的建面占比为58.81%。
产业招商与投资相互促进：公司的主要业务包括产业园区招商服务和产业投资。一方面，通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务模式，并在项目成熟期通过REITs等途径退出并管理项目，实现轻资产运营；2023年，张江科学城成功引入重点企业63家。另一方面，通过“直投+基金+孵化”的全过程投资方式，投资高科技企业并获取收益；截至2023年底，公司累计直投项目52个，投资总额达38.6亿元。公司通过REITs上市后的资产可投资于上市REITs，获取投资收益；同时，所投资的企业也可在张江科学城内办公发展。园区业务和投资业务相互促进，形成了全生命周期的运营模式。
强化专业科技投资能力：公司拥有一支专业的投资团队，并加大了科技投资的力度。公司通过直投、创投、设立基金等多种方式投资生物医药、电子科技等行业的企业。截至2023年底，公司主要参股16家公司，在2020至2023年间，公司每年新增投资企业数量分别为12家、13家、5家、5家。在2021至2023年间，公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业成功在科创板上市，这体现了公司专业的投资能力。
投资评级：张江高科作为一家专注于科技地产的全生命周期运营公司，其房地产业务以园区运营和开发为核心，通过招商和服务的业务链条全周期持有并运营物业，这是公司稳健发展的基石。投资业务为公司业绩增长提供了弹性，其收益占利润总额的比例长期维持在50%以上。我们预测，2024至2026年，公司归母净利润将分别达到11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE分别为25.57倍、23.46倍、22.40倍。我们看好公司在这种全生命周期模式下的稳步增长前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。
风险提示：政策执行不及预期风险、园区运营不及预期风险、宏观经济不及预期风险、芯片制造行业发展不及预期风险、生物医药行业发展不及预期风险、投资业务收益不及预期风险、房地产销售不及预期风险。
