“稳坐行业龙头宝座，全面深化‘中心+城市群’战略布局，打造发展新引擎！”
保利地产(600048)
专注于不动产投资与开发业务。据2023年度报告，公司年度收入高达3468.3亿元，同比增长23.4%。其中，房地产业务收入达3225亿元，同比增长25.7%。
公司秉持“中心城市+城市群”的深耕战略，持续巩固行业龙头地位。2024年上半年，签约销售额达到1733.36亿元，尽管同比有所下降，但市场份额从2021年的2.94%增长至3.68%，销售排名稳居行业首位。在核心的38个城市中，公司市占率排名前五的有32个，其中11个城市排名第一，充分展现了其城市深耕战略的成效。
公司注重投资节奏的合理控制，聚焦高能级城市和核心都市圈进行拿地。2024年上半年，拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）显著下降至7.3%，同时新增项目的权益占比大幅提升。投资重点转向高能级城市，1月至9月期间，高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价提高，溢价率则有所下降。
公司持续优化土储规模，积极开发优质土储。在建项目中，高能级城市的占比持续上升。自2022年起，公司更加专注于“中心城市+城市群”的深耕战略，土储面积自2021年起逐年下降。截至2024年上半年，未售土储建面为13046万平方米，同比下降9.9%。同年上半年，在建面积中高能级城市占比为68.1%，待开发面积中高能级城市占比为53.5%。
公司积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续增长。自2022年起，新开工项目中高能级城市占比持续提高，至2024年上半年，占比达到67.4%。同时，签约未结转面积中高能级城市占比为68.5%，较2023年的65.4%有所提升。
盈利预测及投资评级：我们预测保利地产2024-2026年归属于母公司的净利润分别为110.4亿元、115.5亿元和131.7亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.92元、0.97元和1.10元。截至11月7日收盘，公司股价对应2024-2026年的市盈率（PE）分别为13倍、12倍和11倍。基于此，我们首次给予公司“推荐”评级。
风险提示：市场波动可能导致销售表现不及预期；竣工节奏放缓或导致结算规模不及预期；房价下跌可能引发资产减值；公司充电量提升不及预期。
