业绩短期受挫，稳健财务支撑企业稳步前行
万科企业股份有限公司（股票代码：000002）
重要事项：
万科企业股份有限公司于近期发布了2023年三季报，报告显示，公司前三季度营业收入达到2,903.1亿元，较去年同期调整后下降14.0%；归属于母公司的净利润为136.2亿元，较去年同期调整后下降20.3%。在第三季度，公司营收为894.2亿元，同比下降31.6%；归属于母公司的净利润为37.5亿元，同比下降22.5%。
市场分析：
万科企业股份有限公司前三季度归母净利润同比下滑20%，主要原因是：1）开发业务结算规模下降，导致整体营收同比减少14%；2）受地价上涨和限价政策的影响，公司期内毛利率同比降低2.0个百分点至17.6%（其中第三季度毛利率下降至14.7%）；3）尽管期间费用绝对值有所减少，但由于收入规模下滑，导致期间费率同比上升0.4个百分点至5.4%。在报告期内，公司未计提资产减值，投资净收益增加16.8亿元至25.2亿元。截至报告期末，公司预收账款及合同负债总额达到4091亿元，为后续业务结转奠定了基础。
销售及业务动态：
受房地产行业下行影响，公司期内销售面积1,818.4万平方米，同比下降6.1%，销售金额2,806.1亿元，同比下降10.8%。期内新增土地储备总建面528.8万平方米，拿地销售面积比为29.1%，较去年同期（25.1%）有所提升；实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。
多元化业务稳步推进。在2023年中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上，公司旗下的万物云荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉。前三季度，公司物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积达到989.9万平方米。前三季度，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。
财务状况稳健，融资渠道畅通。截至报告期末，公司剔除预收款后的资产负债率为67.1%，净负债率为53.9%，货币资金余额达到1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。公司持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。期内公司发行了20亿元3年期中期票据以及20亿元3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度公司境内新增融资的综合成本为3.64%。
投资建议：根据对公司的盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为6.0倍、5.9倍、5.7倍。随着政策逐步发力，地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时，多元化布局将为公司打开新的增长空间，维持“推荐”评级。
风险提示：1）房地产市场修复仍存在不确定性，若后续销售再次回落，可能影响公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升和销售促销可能导致毛利率进一步下降的风险。
