“商业地产稳中求进，多重压力下利润挑战加剧！”
新城发展集团（601155）
事项：
新城控股发布2023年三季报，前三季度营业收入达到712.8亿元，同比增长15.4%，但归属于母公司净利润为24.8亿元，同比下降26%。
平安观点：
多因素导致利润承压：2023年前三季度，公司营业收入712.8亿元，同比增长15.4%，而归属于母公司净利润24.8亿元，同比下降26%。净利润增速低于营业收入的原因主要包括：1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；2）资产及信用减值损失同比增加19.4亿元至19.7亿元；3）公允价值变动收益同比减少5亿元。截至报告期末，公司预收款及合同负债累计1420亿元，相当于近一年营收的1.1倍。
商业地产发展势头良好，积极偿还境内外债务：2023年前三季度，公司合同销售金额601.9亿元，同比下降35.9%，合同销售面积753.3万平米，同比下降20.9%。出租物业数量增加至158个，总建筑面积达1473.2万平米，可供出租面积893.3万平米，出租率高达96%；累计租金收入75.9亿元，同比增长13%。前三季度，公司累计偿还境内外公开市场债券88.3亿元。
投资建议：鉴于公司减值计提超出预期，我们将下调公司2023-2025年每股收益（EPS）预测至1.20元（原预测为1.90元）、1.23元（原预测为2.05元）、1.27元（原预测为2.15元），当前股价对应的市盈率（PE）分别为10.0倍、9.7倍、9.4倍。考虑到公司未结资源较为丰富，商业地产运营状况良好，“住宅+商业”的双轮驱动模式有望为后续发展提供保障，因此维持“推荐”评级。
风险提示：1）房地产市场修复不及预期风险：若未来房地产市场修复程度和速度低于预期，消费者预期转变缓慢，可能对公司经营发展造成冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营可能转弱风险；3）盈利能力可能进一步下降、减值计提风险；4）资金压力可能加剧风险。
