2024年三季报解析：业绩双降，结转规模与毛利率同步下滑，市场关注焦点！
保利地产(600048)
投资观察：
保利地产（600048）近期公布了2024年三季度的财务报告，显示其营业收入为1827.7亿元，较上年同期下降了5.1%；归属于母公司股东的净利润为78.1亿元，同比下降了41.2%。
在报告期内，公司的结转收入及项目毛利率有所下滑，导致前三季度盈利能力同比有所下降。具体来看，保利地产2024年前三季度营业收入为1827.7亿元，同比下降5.1%；归属于母公司股东的净利润为78.1亿元，同比下降41.2%；扣除非经常性损益后的净利润为74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益为0.66元，同比下降40.8%。在第三季度，公司营业收入为435.3亿元，同比下降21.6%；归属于母公司股东的净利润为3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利能力的下降主要归因于报告期内结转收入和项目毛利率的下降。
尽管销售有所下降，公司前三季度的销售规模在行业内依然领先。2024年前三季度，公司签约金额达到2416.86亿元，同比下降27.89%；签约面积为1349.62万平方米，同比下降29.66%。尽管销售额有所减少，但这一表现优于行业平均水平。根据克而瑞的销售排行榜，保利地产在行业中的销售规模排名首位。
公司在项目获取方面保持谨慎态度，同时土地储备充足。前三季度，公司新增容积率面积为223万平方米，总获取成本为415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比高达99%，拿地金额占整体销售金额的约17%。此外，公司前三季度新开工面积为856万平方米，同比下降20.0%；竣工面积为2062万平方米，同比下降26.6%。截至三季度末，公司共有在建及拟建项目652个，在建面积为8713万平方米，待开发面积为5286万平方米，显示出充足的土地储备。
公司的资产负债率有所下降。2024年前三季度，公司实现销售回笼资金2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额为1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年末下降了1.66个百分点。
投资建议：保利地产作为由中国保利集团控股的大型房地产上市公司，拥有超过30年的房地产行业深耕经验，积累了丰富的项目开发经验。公司专注于普通住宅开发及核心城市深耕，销售业绩持续领先行业，市场占有率不断提升。同时，公司财务状况稳健，融资成本较低，竞争力较强，兼具安全性和一定的成长潜力。尽管短期内受结算收入及毛利率下降的影响，业绩有所承压，但公司整体仍保持盈利。预计随着存量项目的逐步消化以及政策的推动，公司业绩有望逐步改善。预计2024年基本每股收益可达1.19元，当前股价对应的市盈率约为9.2倍，维持“持有”评级。
风险提示：经济增长放缓可能导致的楼市销售持续低迷；楼市政策优化效果不及预期；公司销售出现超预期下滑，可能对业绩和资金面产生不利影响。
