“业绩稳中求进：公司收入略降，净利润保持稳定增长态势”
招商蛇口(001979)
业绩表现略有下滑，但盈利能力稳定，保持“买入”评级
招商蛇口公布2024年上半年业绩快报，由于结转毛利率的降低，公司业绩未能达到市场预期。公司坚持在核心城市拿地，可售货源充足，融资渠道保持畅通，并计划通过发行租赁住房REITs来盘活资产，对未来的市场份额提升充满信心。鉴于销售规模下滑和结转毛利率的承压，我们对盈利预测进行了调整，预计公司2024至2026年的归属于母公司净利润分别为63.9亿、70.3亿、74.4亿（原预测值分别为80.4亿、94.8亿、108.3亿），每股收益预计为0.71元、0.78元、0.82元，当前股价对应的市盈率分别为11.6倍、10.6倍、10.0倍。我们看好公司在低价项目结转完毕后业绩的持续改善，因此维持“买入”评级。
结转毛利率下降，但扣费净利润保持稳定
招商蛇口在2024年上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%；归属于母公司的净利润为14.2亿元，同比下降34.2%；扣除非经常性损益后的净利润为14.0亿元，同比增长0.45%。这一变化主要受到公司开发业务项目结转毛利率下降以及转让子公司股权投资收益减少的影响（2023年上半年投资净收益为14.7亿元）；基本每股收益为0.11元，同比下降50.0%。
销售业绩排名行业前列，拿地力度有所放缓
招商蛇口2024年上半年实现销售额1009.5亿元，销售面积438.7万平方米，同比分别下降39.3%和35.9%，销售金额位列克而瑞排行榜第五位。在1至6月期间，公司获取了7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，总建筑面积为80.1万平方米，总地价为146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额的权益比达到68.4%（2023年全年为76.5%），拿地强度为14.5%（2023年全年为38.6%），拿地力度有所降低。公司在7月份在上海和港中旅共同竞得了宝山顾村地块，总地价为31.1亿元，成交楼面价为22252元/平方米。
派息水平较高，计划发行租赁住房REITs
招商蛇口在7月发布了年度利润分配方案的实施公告，每10股派发现金红利3.20元，总计分配现金股利28.99亿元，派息比例高达45.88%。公司2024年上半年发行了4笔超短期融资券，总额为47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道保持畅通。公司积极响应“租售同权”战略，计划通过其子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，2023年度的平均出租率分别达到92%和98%。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
